Los costos e impuestos de vender una propiedad en México

Cuando vende su propiedad residencial en México, existen algunos costos de venta e impuestos y desgravaciones fiscales que debe tener en cuenta como parte de la transacción.

por Mexperiencia

Cuando compra una propiedad en México, se le presentará una variedad de “costos de cierre” que generalmente suman entre el 5% y el 10% del precio de venta de la propiedad. Cuando finalmente venga a vender su propiedad mexicana, el comprador pagará la mayor parte de los costos de cierre, pero también habrá costos de venta e impuestos que deberá tener en cuenta.

Los tres costos principales al vender una propiedad en México son:

• Honorarios de venta;
• Honorarios de servicios profesionales; y
• Impuestos.

Tarifas de venta

Es posible comercializar y vender su propiedad sin los servicios de un agente inmobiliario local; sin embargo, como explicamos en nuestra Guía de Agentes de Bienes Raíces en México , un buen agente de bienes raíces brinda un servicio de marketing, un conducto entre las partes negociadoras y alguien que ayudará a completar los trámites para completar exitosamente la venta de la propiedad.

Los agentes de bienes raíces en México generalmente cobran entre el 5% y el 8% del precio de venta en comisión, y hay que agregar el impuesto sobre las ventas mexicano (IVA) a esto (16%), por lo que si la comisión del agente es del 5%, el impuesto incluye el pago será del 5,80% del precio final de venta; y si la comisión del agente es del 8%, el pago con impuestos incluidos será del 9,28% del precio de venta final.

Honorarios profesionales

En México, el papel del Notario Público es primordial en las transacciones inmobiliarias. Como explicamos en nuestra Guía de Bienes Raíces en México , un Notario Público mexicano es un profesional del derecho con funciones legales muy importantes. Los honorarios del Notario los paga el comprador. Algunos compradores también optan por contratar a un abogado, lo que puede añadir varios miles de dólares estadounidenses a sus honorarios totales, pero esto no es necesario para la mayoría de las transacciones. Si la propiedad que está vendiendo se mantiene en un fideicomiso bancario ( fideicomiso ), entonces también deberá presupuestar una ‘tarifa de cancelación del fideicomiso’ que cobra el banco; El monto varía, pero debes presupuestar alrededor de 1.000 dólares estadounidenses para cubrirlo.

Impuestos sobre la venta de propiedad residencial en México

La tributación sobre las ventas de propiedades residenciales es un área compleja de la legislación fiscal mexicana y cada caso será ligeramente diferente según las circunstancias. Además, tenga en cuenta que las leyes fiscales están sujetas a reformas y, dado que las compras de viviendas tienden a ser inversiones a largo plazo, las leyes fiscales que se aplican hoy en día podrían aplicarse en su totalidad, en parte o en absoluto cuando venda su propiedad. desde ahora.

Estos son los principios clave de los impuestos a la propiedad residencial a la fecha de este artículo, y las pautas aquí contenidas tienen como objetivo ayudarlo a elaborar una estimación de los impuestos que se espera que deba pagar cuando vende una propiedad residencial en México. (Se aplican diferentes normas y tasas impositivas cuando se vende una propiedad comercial).

Le recomendamos que busque asesoramiento profesional de un notario público, contador fiscal u otra firma de servicios profesionales/legales en México para obtener una evaluación detallada de su situación.

Tenga en cuenta también que si no es ciudadano mexicano, es posible que también deba pagar impuestos en su país de origen y también debe buscar asesoramiento de un contador fiscal especializado a ese respecto.

Cálculos de impuestos

Los impuestos adeudados por la venta de propiedades residenciales son calculados por el Notario Público, quien también retiene estos montos para su transferencia directa al Tesoro Mexicano. La ley tributaria hace que cada notario público sea totalmente responsable de los impuestos adeudados, por lo que se asegurará absolutamente de que se hayan seguido las reglas y certificará que los vendedores califican para cualquier exención y deducción que soliciten para la desgravación fiscal.

Impuesto sobre las ganancias de capital

México aplica un impuesto a las ganancias de capital sobre propiedades residenciales del 25% sobre el valor bruto de venta de la transacción sin ninguna deducción O entre el 1,92% y el 35% sobre el valor de la ganancia (costos de compra menos exenciones y deducciones permitidas ): el porcentaje se calcula en una escala móvil en relación con la ganancia y le recomendamos asumir el 35% ya que las ventas de propiedades residenciales con una ganancia superior a $250,000 pesos (c.$13,000 dólares estadounidenses) estarán sujetas a esta tasa.

Exención única de desgravación fiscal

Una exención de desgravación fiscal por única vez está disponible bajo el Artículo 92, Fracción XIX a) de la ley del impuesto sobre la renta de México que reduce la obligación tributaria para muchas viviendas familiares, aunque usted y la propiedad deben cumplir con ciertos criterios para calificar para la exención:

• debes ser residente en México * con identificación fiscal mexicana (conocida como RFC o Registro Federal de Contribuyentes ); y
• la propiedad que estás vendiendo debe ser tu residencia principal en México ; y
• el terreno objeto de la venta no debe exceder tres veces el tamaño de la construcción en ese terreno (medido en metros cuadrados); y
• Sólo puede reclamar esta exención una vez cada tres años.

La exención a tanto alzado es el equivalente en pesos de 700.000 UDI ; el valor de las UDI fluctúa y puede obtener los tipos de cambio de UDI actuales en el sitio web del Banco de México . Al momento de escribir este artículo, 700,000 UDI equivalen aproximadamente a $5.06 millones de pesos mexicanos, y puedes deducir este monto del precio de venta si calificas.

Propiedad cotitulada

Si la misma vivienda está debidamente cotitulada con tu cónyuge u otro familiar y ellos son residentes en México * con identificación fiscal mexicana, y la casa también es su residencia principal , puedes deducir 700,000 UDI adicionales a su nombre.

La desgravación deducible de impuestos no es automática: usted debe calificar y debe demostrar la calificación. Hable con su notario público sobre cómo organizar esto y qué debe hacer para presentar los registros necesarios como prueba.

Hable con un contador autorizado u otra firma profesional con experiencia en asuntos inmobiliarios sobre cómo obtener un RFC si tiene residencia legal en México pero actualmente no tiene un número de RFC y desea utilizarlo como medio para reclamar la deducción de impuestos cuando vendes tu casa residencial.

* La ley del impuesto sobre la renta mexicana no establece expresamente si la persona extranjera que vende una propiedad debe tener estatus de residencia temporal o permanente para acogerse a las exenciones del impuesto sobre las ganancias de capital; Sin embargo, sí establece expresamente que el vendedor debe vender su residencia principal para poder calificar para exenciones fiscales sobre ganancias de capital. El Notario que conozca del asunto interpretará la ley; algunos aplicarán las exenciones de ganancias de capital solo si el vendedor tiene residencia estatus permanente ; Algunas Notarías Públicas pueden aplicar las exenciones a residentes extranjeros con estatus de residente temporal . Puede leer sobre las diferencias en estos dos estados de residencia en nuestra página de visas e inmigración mexicanas .

Deducciones permitidas por mejoras de capital

Puede deducir los costos de cualquier mejora de capital (por ejemplo, ampliaciones de edificios, pisos nuevos, piscinas, habitaciones nuevas) mientras era propietario de la propiedad, así como algunos costos de cierre comúnmente incurridos al comprar una casa. Necesita recibos oficiales (en México, se conocen como ‘ facturas ‘) de todos los servicios y trabajos de construcción para reclamar estos descuentos cuando vende, así que asegúrese de consultar a su notario público y/o contador sobre cómo contabilizarlos. —y síguelo.

No se pueden deducir las mejoras de capital realizadas mediante una empresa o constructores que no le emitieron facturas por el trabajo. El mantenimiento general y las mejoras en el hogar, como cocinas remodeladas o baños nuevos, no cuentan como mejoras capitales.

El efecto del tipo de cambio de moneda

En la mayoría de los pueblos y ciudades de México, los precios de las viviendas se cotizan en pesos mexicanos cuando se ofrecen a la venta. Sin embargo, en algunos lugares, y más notablemente en Los Cabos, Puerto Vallarta, San Miguel de Allende, Ajijic /Chapala y Cancún/Riviera Maya, los precios de las viviendas a menudo se cotizan en dólares estadounidenses.

Aunque la vivienda podrá comercializarse en dólares y los montos de la transacción podrán cotizarse en dólares, la escritura mostrará el monto en pesos mexicanos al tipo de cambio vigente a la fecha del cierre. Cualquier ganancia de capital se calcula únicamente en pesos mexicanos y, por lo tanto, los cambios en el tipo de cambio pueden afectar el cálculo de la ganancia de capital expresada en moneda extranjera .

Obtenga más información: Lea Tipos de cambio y ganancias de capital en su casa mexicana para comprender cómo los tipos de cambio pueden influir en los cálculos de ganancias de capital sobre propiedades en México, porque sus obligaciones tributarias cuando viene a vender se calculan en pesos, no en dólares.

Vender tu casa mexicana como no residente

Si no es residente en México y/o no tiene una identificación fiscal mexicana, no puede reclamar la exención de asignación única explicada anteriormente, aunque puede reclamar deducciones calificadas , siempre y cuando tenga los recibos oficiales ( facturas ). ) para acreditar los gastos deducibles.

Su notario público es un contacto clave

El Notario Público (en español, Notario Público ) es el profesional más importante con el que tratará cuando compre y venda una propiedad en México. No confíe en rumores y, en su lugar, solicite al notario público que evalúe su situación individual y los impuestos que probablemente se le aplicarán.

Cuando compre una propiedad, hable con el notario sobre lo que debe hacer para planificar su patrimonio de manera eficiente , cómo estructurar sus arreglos y cómo mantener los registros adecuados que necesita para asegurarse de que cuando venda su propiedad ( o sus herederos) están preparados.

Cada transacción inmobiliaria tiene sus propias peculiaridades y características únicas; Cultivar una buena relación con su notario público es un aspecto crucial para una inversión inmobiliaria exitosa en México.