MANIFESTANDO TU CONSTRUCCIÓN
Durante los últimos años que he trabajado en la industria de bienes raíces, aquí en el área metropolitana de Puerto Vallarta en México, muchas veces me he encontrado con vendedores que venden una casa que compraron, ya construida, pero con su Escritura o Fideicomiso. Reflexionó que sólo compraron un lote y no una casa. (Sí, lo más probable es que esto lo haya hecho un abogado perezoso o corrupto o incluso el notario y para ahorrarle al vendedor original una gran cantidad de impuestos). Esto terminó costándoles una gran cantidad de dinero para “Manifiestar adecuadamente la construcción”. ” de la casa en su escritura, o estarían pagando una cantidad elevada e injusta de Impuesto sobre las Ganancias de Capital, hasta el 35%. También ha provocado el colapso de varias ventas debido al tiempo que puede llevar realizar esta tarea.
En este artículo, verá muchas referencias sobre cómo recibir una factura tanto por los costos de material como de mano de obra. Para recibir una factura a tu nombre, debes tener un RFC o CONSTANCIA DE SITUACION FISCAL, esta es tu identificación fiscal mexicana, al igual que un SSN o SIN en Estados Unidos o Canadá.
Hoy en día, para poder tener un RFC debes ser Ciudadano Mexicano, Residente Permanente o Residente Temporal con Permiso para Trabajar.
Registrar el costo de su nueva construcción
¿QUÉ SE MANIFESTA?
Manifestar es simplemente registrar la cantidad que gastó en su construcción o remodelación para agregarlo a su base de costos. Aumentar su base de costos es la clave para reducir su impuesto a las ganancias de capital. La documentación adecuada y la manifestación de su construcción son una parte vital de la construcción de su nuevo hogar. Esto es algo que debe hacerse tan pronto como termine con toda la construcción y cierre los permisos. No espere hasta poner su casa en venta, ya que se sabe que este proceso demora entre 3 y 6 meses, dependiendo de la Oficina Municipal, la cantidad de trabajo realizado, así como los contratistas con los que trabajó y si tenían todos sus trámites en regla, compraron todo el material con Facturas y sus empleados estaban todos debidamente registrados.
¿POR QUÉ NECESITO MANIFESTAR MI CONSTRUCCIÓN?
Cuando venda su casa, el costo Manifestado más el costo de su lote indicado en su Fideicomiso (Título) se utilizará para determinar la base del impuesto a las ganancias de capital.
Si no has Manifestado tu Construcción, la Ley Fiscal Mexicana no reconocerá tus costos de construcción y no podrás utilizarlos como gasto deducible . Todos sus recibos, cheques cancelados y extractos bancarios no ayudarán, a menos que haya completado su Manifestación.
Antes de comenzar la construcción…
Decida cómo estructurar sus acuerdos financieros con su contratista. Las dos opciones principales son Cost Plus y Oferta fija.
MAYOR COSTO
Con Cost Plus, usted paga al contratista el costo de los materiales, más una tarifa del 12% al 20%. Con este método, deberá mantener registros excelentes para poder demostrar todos sus gastos. Con Cost Plus, usted es responsable de pagar el impuesto del Seguro Social por cada persona que trabaja en su casa… su contratista no.
Cada vez que le pagues al contratista, este deberá proporcionarte una Factura mexicana legal llamada Factura. Cada Factura debe estar a tu nombre e incluirá un impuesto sobre las ventas del 16% llamado IVA. Sin las Facturas, nada de lo que gastes es deducible como gasto en México.
OFERTA FIJA
Con un contrato de oferta fija, el contratista le cotiza una tarifa fija para construir su casa. Una oferta fija incluirá toda la mano de obra, materiales, Seguridad Social, etc. Es todo incluido. Al utilizar el proceso de oferta fija, usted pone la carga de llevar registros en el contratista y no tiene que pagar el 16% del IVA mexicano cada vez que realiza un pago. Aún necesitarás recibir una factura mexicana, Factura, del contratista por cada pago; sin embargo, la Factura debe reflejar el monto del pago adeudado sin el 16% de impuesto a las ventas (IVA).
El Impuesto IVA es básicamente un impuesto sobre las ventas y la Ley Fiscal Mexicana establece que no hay Impuesto IVA para la construcción de una residencia personal, siempre que el contratista presente una oferta con todo incluido. Una vez más, el proceso de oferta fija requiere mucho menos trabajo para usted y pone la mayor parte del mantenimiento de registros en manos del contratista.
CONSEJO: Al utilizar la oferta fija, asegúrese de que el contratista esté de acuerdo en proporcionarle una Factura por cada pago sin agregar el 16% de impuesto sobre las ventas. Tenga esto por escrito en su contrato de construcción.
SACAR UN PERMISO DE CONSTRUCCIÓN
El permiso de construcción es el primer paso para Manifestar correctamente su propiedad. Necesitará el permiso tanto para iniciar la construcción como para finalizarla. El permiso se obtiene de la oficina gubernamental llamada “ Obras Publicas ”, es decir Obras Públicas. Normalmente, el contratista obtendrá este permiso y hay dos cosas a las que debe prestar atención.
1. Asegúrese de que el permiso de construcción esté a nombre del mismo nombre que el beneficiario nombrado en su fideicomiso.
2. Asegúrese de que el Permiso de Construcción represente el monto aproximado de la construcción que el contratista ha propuesto para realizar el trabajo.
La tarifa del Permiso de Construcción se basa en el valor estimado de su construcción. En un esfuerzo por reducir esta tarifa, algunos contratistas informarán un monto de construcción más bajo al solicitar el permiso. ¡Esto es un gran error! Querrá que sus costos de construcción se registren con precisión, de modo que su base de costos sea precisa para las ganancias de capital. ¡Nunca informe un valor de construcción más bajo para ahorrar algo de dinero en la tarifa del permiso, porque le costará mucho más a largo plazo!
CARTA DE TERMINACIÓN DE OBRAS
Cuando finalice la construcción y esté listo para manifestar su construcción, deberá llevar su permiso de construcción a Obras. Oficina de Publicas con una carta indicando el monto que gastó y que ha terminado su construcción. Usted o su contratista pueden escribir la carta. Con esta carta, solicitará una declaración oficial de finalización llamada “ Adviso de Terminacion de Obra ”, que significa “Carta de Terminación de Obras”.
Esta carta indicará el monto que gastó en su construcción, que debe estar de acuerdo con el monto indicado en el Permiso de construcción. ESTA CARTA ES EL DOCUMENTO QUE REALMENTE ESTABLECE LA BASE DEL COSTO DE CONSTRUCCIÓN PARA LA OFICINA DE IMPUESTOS .
SEGURIDAD SOCIAL
El Seguro Social es un problema muy serio en México y su casa puede ser embargada o vendida para forzar el pago si no se pagan estos impuestos. Esto puede suceder incluso años después de terminar la construcción.
Al recibir su “Carta de Terminación de Obras”, Obras Publicas enviará una copia a la oficina del Seguro Social. Compararán esta cantidad con lo que usted o su contratista pagaron al Seguro Social durante la construcción. (Si utiliza Cost Plus, usted es responsable de pagar los impuestos y si utiliza Oferta fija, el contratista es responsable).
Si el monto de los Impuestos de Seguridad Social pagados corresponde al monto de su construcción, recibirá una carta del Seguro Social llamada “ Carta de Razonabilidad de Pago”. Esta carta es muy importante, ya que es su protección para evitar futuros reclamos por falta de pago de impuestos del Seguro Social.
MANIFESTANDO TU CONSTRUCCIÓN
Una vez que tengas tu “Carta de Terminación de Obras” y tu carta del Seguro Social, simplemente las llevas a la Agencia Tributaria, llamada Oficina de Catastro. Ellos registrarán el valor y lo sumarán al costo reflejado en su documento de Fideicomiso. Una vez completado, habrá Manifestado exitosamente su construcción y establecido una base impositiva precisa para su propiedad.
Si no tienes un Fideicomiso, no debes iniciar la construcción. Sin el documento del Fideicomiso, no puede obtener un permiso de construcción a su nombre y corre el riesgo de que no se le permita deducir el costo del terreno o el costo de construcción cuando venda.
Recuerde: los impuestos anuales a la propiedad son relativamente bajos en México… los impuestos a las ganancias de capital no lo son. ¡Registrar un número artificialmente bajo te costará mucho, mucho más a largo plazo!
Por favor, si está comprando una casa o construyendo una nueva, no olvide revisar la documentación de su compra, o completar toda esta documentación para Manifestar su Construcción.