Acerca de ser propietario de bienes raíces en México
Las maravillosas vistas y olores del océano y la paz de vivir o vacacionar a lo largo de las 6,000 millas de costa de México son una poderosa atracción para los extranjeros. Pero antes de comprar una propiedad vacacional o una casa de retiro en la playa o cerca de ella, hay algunas cuestiones legales y técnicas importantes que se deben tener en cuenta.
Los extranjeros son bienvenidos. invertir en propiedades a lo largo de la costa, pero existen restricciones. La restricción más importante está contenida en el artículo 27 de la Constitución, que establece “que los extranjeros no pueden poseer propiedades dentro de los 100 kilómetros (60 millas) de la frontera y los 50 kilómetros (30 millas) de la costa”. El gobierno, sin embargo, ofrece dos formas de sortear esta restricción: mediante el uso de un Fideicomiso o una corporación mexicana.
¿Cómo funciona el fideicomiso? – En el fideicomiso intervienen tres partes:
- El fideicomitente (el dueño de la propiedad original)
- El fiduciario (que es el banco)
- El beneficiario (la persona que recibirá los beneficios del fideicomiso).
El Fideicomiso, que en México se llama Fideicomiso, no otorga propiedad directa al beneficiario extranjero. En cambio, establece la base legal por la cual el banco posee el título legal de la propiedad para poder actuar en nombre de los extranjeros. Esta escritura de fideicomiso garantiza al comprador extranjero todos los derechos y privilegios de propiedad. La Ley de Inversión Extranjera, una enmienda constitucional creada en 1973 y modificada nuevamente en 1994, permite que el fideicomiso se establezca por un plazo de 50 años y es renovable en cualquier momento durante su existencia, para siempre.
El Banco (fiduciario) posee la escritura de fideicomiso de la persona que compra la propiedad (beneficiario). La propiedad no forma parte del activo del banco y no puede ser gravada ni embargada por ninguna otra obligación. Usted, el comprador, es el beneficiario y tiene todos los derechos de disfrute de la propiedad incluyendo la posibilidad de remodelar, arrendar, hipotecar, pasar a sus herederos o vender la propiedad en cualquier momento.
El gobierno mexicano estableció el sistema de fideicomiso como una protección para los extranjeros interesados en poseer propiedades en México. Al hacer que la propiedad pase por el proceso de fideicomiso, el banco debe verificar la propiedad, el seguro y los gravámenes sobre la propiedad. Se realizaría una revisión automática de la transacción, asegurando así:
- Propiedad válida
- No hay endeudamiento pendiente de la Propiedad
Los Fideicomisos Bancarios podrán ser otorgados y prorrogados en períodos de 50 años. Si compra una propiedad, se puede ceder la escritura de fideicomiso existente o crear un nuevo fideicomiso de 50 años. Los fideicomisos son renovables en cualquier momento mediante simple solicitud. Los costos para establecer un fideicomiso varían de un banco a otro. Sin embargo, el rango es de aproximadamente $1,000 a $1,500 dólares estadounidenses para el fideicomiso creado y alrededor de $300 a $500 dólares estadounidenses para el mantenimiento del fideicomiso cada año. Estas tarifas se pagan directamente al banco que tiene su confianza.
Los fideicomisos bancarios son establecidos por un Notario mexicano, previa recepción de un permiso del Ministro de Relaciones Exteriores. Este procedimiento es rutinario debido al gran número de propietarios extranjeros. Los formularios están estandarizados y el notario suele completar todo el proceso como parte de los procedimientos de cierre.
¿Qué hace el banco? – Es un vínculo importante entre el extranjero y el gobierno. El banco acepta todas las responsabilidades técnicas, legales y administrativas y protege los intereses del beneficiario. Si bien el banco es el propietario técnico de la propiedad, tiene la responsabilidad legal de seguir las instrucciones del beneficiario (SU) con respecto a la propiedad. Por lo tanto, el control de la propiedad está en sus manos, no en las del banco.
¿Qué puede esperar el Beneficiario Extranjero del Contrato de Fideicomiso?
- El beneficiario puede ocupar la propiedad durante la vigencia del fideicomiso.
- El título de propiedad puede transferirse al beneficiario extranjero en el caso de que adquiera capacidad legal para poseer dicha propiedad, o a cualquier persona legalmente calificada que éste designe.
- El fideicomiso también puede ser heredado por su familia nombrándolos como beneficiarios sustitutos en caso de su muerte. La propiedad también se puede vender a una persona legalmente autorizada para poseer un terreno o a un extranjero a través de un fideicomiso.
- La propiedad se puede alquilar con la aprobación previa del Ministerio de Asuntos Exteriores.
Los beneficiarios pueden modificar su propiedad. Se permite la construcción, de acuerdo con las normas de zonificación locales, a cargo del propietario.
Procedimientos de cierre – Una vez aceptada tu oferta de compra y venta, comienza el proceso de cierre. Para validar la Oferta de Compra y Venta se requiere un depósito (normalmente el 10% del precio de compra). El dinero lo guarda su abogado, notario, agente de bienes raíces o lo deposita en una cuenta de depósito en garantía. Estos fondos se retienen durante el tiempo necesario para el cierre. El saldo se paga al firmar la escritura de fideicomiso en la oficina del Notario. La mayoría de los agentes inmobiliarios tienen uno o dos notarios con los que suelen tratar.
Para obtener la escritura de fideicomiso, el notario deberá:
- Asegúrese de que la propiedad esté libre y limpia consultando la Oficina de Registro de la Propiedad. Esto se garantiza mediante la obtención de un certificado de no gravamen y una declaración de impuestos del tesoro. Se realizan comprobaciones adicionales de facturas de servicios públicos e impuestos municipales pendientes.
- Obtener un permiso del Ministro de Relaciones Exteriores para establecer la escritura de fideicomiso.
- Prepare todos los documentos tanto para el comprador como para el vendedor.
Cuando se haya completado lo anterior, el notario presentará a su representante un estado de cuenta de los fondos restantes adeudados y, una vez pagados, presentará los documentos legales de transferencia que deberá firmar el vendedor. Todo el proceso de cierre demora entre 30 y 60 días.
Los costos de cierre – Los costos de cierre corren a cargo del Comprador y dependen del valor de la propiedad adquirida. Incluyen un impuesto de transferencia (ISAI) del 2% que va al gobierno mexicano, un promedio del 2% por honorarios de notario legal, una tarifa de registro del 0,05% del valor tasado de la propiedad, honorarios por el certificado fiscal, título honorarios de búsqueda y tasación de inmuebles, así como gastos diversos de oficina.
El Vendedor paga todos los impuestos sobre las ganancias de capital y los honorarios inmobiliarios. Los impuestos sobre las ganancias de capital son el 35% de la diferencia entre los valores tasados al momento de la compra y la venta, con ajustes realizados por inflación y mejoras de capital.
Impuestos sobre las ganancias de capital – Como se señaló anteriormente, el vendedor paga todos los impuestos sobre las ganancias de capital. Como comprador, usted es elegible para una exención única del impuesto sobre las ganancias de capital si establece su residencia durante 2 años después de la compra antes de la venta.
Para establecer residencia, debe tener una FM3 (Visa de Turista Residente), y todas las facturas de servicios públicos y teléfono a su nombre durante 2 años. Las Visas FM3 son emitidas por Migración Mexicana. Puedes solicitar los formularios de Inmigración que te indican todo lo que necesitas para solicitar la visa. Por lo general, tardan entre 30 y 45 días en obtenerse, una vez enviados.
El notario mexicano – En México, ciertos abogados son designados por el gobierno como Notarios, y sus servicios son requeridos para la transferencia legal de bienes inmuebles. Es un representante oficial e imparcial del gobierno y tiene una responsabilidad fiduciaria ante ambas partes y sanciona el contrato desde un punto de vista fiscal y legal.
Impuestos de propiedad – Los impuestos a la propiedad aquí son muy bajos. El impuesto predial, conocido como “predial”, tiene una tasa del .08% del valor tasado y se paga bimestralmente. El valor tasado se determina en el momento de la venta. Históricamente, los impuestos a la propiedad siempre han sido bajos porque nunca se los ha percibido como una fuente de ingresos para el gobierno. ¿Cómo funciona la Corporación? – La propiedad de una propiedad a través de una corporación mexicana es una alternativa interesante y potencialmente lucrativa. En primer lugar, siempre que haya dos o más partes en la corporación, una corporación mexicana puede ser propiedad exclusiva de extranjeros; un ciudadano mexicano ya no necesita ser parte de una corporación mexicana para ser válida. En segundo lugar, una corporación mexicana puede ser propietaria absoluta de una propiedad, eliminando la necesidad de un fideicomiso y sus respectivos honorarios. Esto significa que usted, como único propietario de la corporación, posee la propiedad esencialmente en régimen de pleno derecho, similar a los EE. UU.
Finalmente, al establecer la propiedad en una corporación, puede alquilarla legalmente, generando así ingresos atractivos si estás en un destino vacacional privilegiado como lo es Puerto Vallarta. Las corporaciones mexicanas están constituidas de manera similar a las de Estados Unidos, con estatutos, artículos de constitución y emisión de acciones. Debe discutir los pros y los contras de formar una corporación mexicana con un abogado en México que esté familiarizado con el proceso.
Establecer una corporación mexicana con el propósito de comprar bienes raíces es relativamente simple y se puede lograr en 1 a 2 semanas y generalmente cuesta entre $1,500 y $2,500 USD, dependiendo de la complejidad y la cantidad de socios involucrados.