EL PROCESO PARA COMPRAR UNA CASA EN PUERTO VALLART
Puerto Vallarta, México – El proceso de compra de una casa aquí en el área metropolitana de la Bahía de Banderas (Mismaloya, Puerto Vallarta, Nuevo Vallarta, Bucerías, La Cruz de Huanacaxtle, Punta de Mita, Litibu, Sayulita, etc.) no es dramático. Es diferente a comprar una casa en los EE. UU. o Canadá, pero existen algunas diferencias en el proceso. Pensé que podría ser útil para algunos recorrer el proceso.
Antes de continuar con el proceso, permítanme señalar que utilizamos un sistema MLS (muy parecido a EE. UU. y Canadá; bueno, tenemos dos sistemas, pero esa es otra historia). Esa es la clave para el proceso de búsqueda, ya que muestra la propiedades que están listadas con agentes de bienes raíces. Si una propiedad está listada, entonces ese agente (y su agencia) ha verificado para asegurarse de que la escritura no tenga problemas que impidan un cierre (por ejemplo, la propiedad pertenece al vendedor, no hay permisos enumerados en la escritura). vencido, etc.) Han verificado que el vendedor tenga capacidad legal para vender la propiedad y estén al tanto de cualquier fideicomiso relacionado con la propiedad.
Nota: NO es necesario ser ciudadano de México ni residente de México para comprar una propiedad. Puedes hacerlo como turista.
Su agente puede usar su lista de “necesidades” y “deseos” (por ejemplo, presupuesto, número mínimo de habitaciones, vecindarios o áreas específicas de la ciudad, si se admiten mascotas o no, escaleras o no, complejos grandes o pequeños, vista preferida, arquitectura mexicana moderna o tradicional, ideal para rentar o vivir a tiempo completo, etc.) en una búsqueda en nuestros sistemas MLS para encontrar casas que coincidan con sus criterios. Esa persona puede enviarle esa lista para que la examine detenidamente. Juntos, pueden crear una lista de casas que le gustaría visitar. La búsqueda de propiedad comienza con una reunión del cliente (ya sea en persona o virtualmente a través de correo electrónico o llamadas telefónicas) con un agente de bienes raíces para discutir lo que está buscando. Siempre recomiendo a los clientes que utilicen uno, y solo un agente (use alguien que le guste y en quien confíe). De esa manera, ese agente sabrá lo que ha visto, lo que le ha gustado y lo que no le ha gustado, etc. Nos permite concentrarnos en las propiedades que mejor se adaptan a sus necesidades, y les ahorra a usted y a su agente de bienes raíces mucho tiempo, complicaciones y frustración. El agente que elija será su representante durante todo el proceso (el “agente del comprador”), guiándolo a través de todos los pasos de la búsqueda y, (si decide hacerlo), de la compra.
Programar visitas es un proceso un poco más complicado aquí en el área para los agentes de bienes raíces, ya que el agente del vendedor casi siempre está presente para la visita (a diferencia de las cajas de seguridad, etc.). Esto aumenta un poco nuestro proceso, pero es un Un bonito “plus” para nuestros clientes. Los agentes del vendedor conocen bien las propiedades y, por lo general, están en la mejor posición para hablar sobre las comodidades del edificio, etc. Su agente trabajará con los agentes del vendedor para establecer una agenda de visitas que funcione para todos.
Una vez que encuentre una casa que le guste, es posible que desee hacer una oferta. Le diría a su agente la cantidad que le gustaría ofrecer. Su agente se comunicará con el agente del vendedor para obtener información específica sobre la escritura que se incluirá en la oferta (nombre del vendedor, detalles de la propiedad, etc.). Su agente redacta la oferta y, por lo general, incluye una serie de contingencias. Estos pueden incluir, por ejemplo:
Una inspección (tenemos personas calificadas en el área que las hacen)
• Su revisión de los documentos de la HOA (finanzas, estatutos, notas de la reunión anual, etc.)
• Reconocimiento por parte del vendedor de cualquier problema legal relacionado con la propiedad o el personal
Usted revisa la oferta y la firma (a menos que deban aplicarse cambios). Luego, su agente la envía al agente de listado, quien la reenviará al vendedor para su revisión. No pasa dinero en el momento de la oferta (a diferencia del cheque de depósito que normalmente se emite en los EE. UU., por ejemplo). Puede haber una contraoferta o varias contraofertas involucradas, como en los Estados Unidos y Canadá.
Una vez que se eliminan todas las contingencias, pasamos al depósito en garantía. Las compañías de depósito en garantía (generalmente con sede en los EE. UU.; es común que sus fondos permanezcan en un banco de los EE. UU. y se distribuyan desde allí) se encargan de la aceptación y transferencia de fondos a las partes receptoras (el vendedor, el gobierno, si hay impuestos asociados con el venta, las agencias de bienes raíces que intermedian la transacción, etc.) Aunque los términos de su depósito en garantía están sujetos al contrato, generalmente implica: Una vez que se acepta su oferta (o contraoferta), comienza el período de contingencia. Este es el período de tiempo en el que se lleva a cabo la inspección, se reciben y revisan los documentos del condominio, etc. Generalmente, este es un proceso fluido, aunque podría haber elementos que “rompan el trato” o elementos que requerirán mayor negociación. Este tipo de negociaciones y “rompedores de acuerdos” no son muy comunes, pero pueden ocurrir.
Una transferencia bancaria del 10% del precio de compra desde su banco a una cuenta de depósito en garantía
• La tarifa de depósito en garantía (como se describe en su contrato): generalmente alrededor de $750 USD
• Un depósito para cubrir los costos de cierre (generalmente, un depósito de $3000 USD).
Nota: Los costos de cierre incluyen costos fijos y variables (relacionados con el precio de compra). El comprador NO paga las comisiones de la agencia inmobiliaria, sino que las paga el vendedor. No dude en preguntarle a su agente de bienes raíces un rango general de los costos de cierre generales que puede esperar.
Nota breve: los fideicomisos (llamados fideicomisos) son obligatorios para los ciudadanos no mexicanos que compran propiedades dentro de un radio de 50 kilómetros de la costa o la frontera (lo que significa que son obligatorios para las propiedades en Puerto Vallarta). Estos fideicomisos NO son arrendamientos y no figuran en la lista. como activos bancarios. Son fideicomisos renovables de 50 años que asignan a quién se transferirá la propiedad de su propiedad si usted fallece. Después del inicio del depósito en garantía y antes del proceso de cierre, se producen una serie de pasos (la mayoría detrás de escena). Algunos trámites para completar. El coordinador de cierre (identificado en su contrato) se asegurará de que no haya gravámenes sobre la propiedad, que todos los impuestos y tarifas de la HOA estén actualizados y que el fideicomiso se transfiera del titular existente o de que un nuevo la confianza está establecida.
Su agente trabajará con el coordinador de cierre y el notario (un funcionario del gobierno; explicaré su función un poco más adelante) para determinar la fecha de cierre de su nuevo hogar. La fecha figura en el contrato, pero (a diferencia de EE. UU. y Canadá) definitivamente está sujeta a cambios de unos días o unas semanas (rara vez más), ya que varias agencias gubernamentales (y lo que es más importante, los bancos relacionados con el fideicomisos) están involucrados. No temas: si no puedes asistir, también hay un proceso de poder legal disponible.
Justo antes del cierre, se le pedirá que transfiera el saldo restante del precio de compra y el saldo de los costos de cierre. Probablemente se le pedirá que transfiera una suma un poco superior a esos montos para contabilizar los artículos prepagos prorrateados (impuestos para el resto del año, HOA para el resto del mes, con una compensación por las facturas de servicios públicos anticipadas que vencen). a recibir, etc.)
Al momento del cierre, el coordinador de cierre puede revisar la nueva escritura con usted. Tanto usted como el vendedor firmarán la escritura y colocarán sus huellas digitales en el documento. Luego recibirás las llaves y un mensaje de “¡felicidades!”. de todos. En ese momento, ¡usted es un nuevo propietario de vivienda en Puerto Vallarta! Su agente asistirá al cierre con usted (o su poder notarial). Esto ocurre en la oficina de un notario. No es lo mismo el notario en México que un notario público en Estados Unidos. El notario es un puesto designado por el gobierno que es responsable de todas las transacciones legales relacionadas con una transferencia de propiedad. Esa persona es abogado y está al día con todas las leyes relacionadas. Son personas estimadas que se aseguran de que se crucen todas las íes legales en la transferencia de la propiedad.
Espero que esto sea útil. No dude en hablar sobre el proceso con el agente de bienes raíces de su elección. ¡Quizás algún día seamos vecinos!